priceお金について

2014.4.28「予算計画」の続き

 

皆さんこんにちは。

ソラマド大分スタッフの造士です。

明日からいよいよGW突入ですね。

子ども達はワクワクのシーズンですね。

そして、お父さん達は頑張りましょう!

 

さて、前回の「予算計画」の続きです。

個人的な余談が長くなって途中で中断いたしましたので、今回は続きを書きたいと思います。

前回は、年収450万円世帯で返済負担率を25%と設定した場合、住宅ローンの適切な年間返済額の合計は1,125,000円ということになりました。

 

では、この返済額からどのぐらいの住宅ローンが申込できるのかについて考えてみましょう。

この計算には、各金融機関の住宅ローンの審査に使われる「金利」によって大きく変わってきます。

住宅ローン融資の審査の段階で、各金融機関が判断する「適切な借入(融資)可能額」の計算に使われる金利によって、借入(融資)可能額は変化します。

というのは、今の住宅ローン金利の設定において「基準金利」と「適用金利」という2つの基準があるからです。

まず「基準金利」とは、各金融機関が自社の住宅ローン商品に対して本来設定している「本来の金利」になります。

単純に、「本来の金利」はけっこう高いです。

ですが、各金融機関は同業他社と住宅ローンを売るために競争をしています。

それは、金融機関が提供可能な様々なオプション的サービスの競争から、単純に「金利を安くする」競争もあります。

そして、利用者にとって一番興味とインパクトがあるのは「金利を安くする」ことです。

そこで「本来の金利(基準金利)」から、お申込客の現在の取引状況や、今後の取引の可能性を反映した「金利の減免」を行って、個別の顧客ごとに実際に適用される「適用金利」が設定されるのです。

 

具体的な例として、○○銀行の住宅ローン変動商品の基準金利を2.5%とします。

そしてこの金融機関で住宅ローンを組む際に、給与振込や公共料金の引落し、インターネットバンキングの利用登録やカードローン口座の開設などをする前提でローンの申込をすると、最大で1.5%の「金利優遇」を受けることが出来るとしましょう。

この場合、「適用金利」は2.5%(基準金利)−1.5%(金利優遇)で、「1%」となります。

つまり「金利優遇」の適用を受けた後の金利を実際の「適用金利」とするのです。

そして、住宅ローン審査の段階で、借入(融資)可能額の計算をする際に使う金利を「基準金利」で算定するのか「適用金利」で算定するのかは、各金融機関によって違っているのです。

 

もう少し具体例で説明します。

先程の1,125,000円の年間返済額から借入可能額を「基準金利」で計算した場合と「適用金利」で計算した場合を比較してみます。

まず「基準金利」から計算しますが、返済期間は両方とも35年(420回)返済とします。

計算方法の説明は今回割愛させて頂きますが、ネットで調べるといろいろ書かれているのでご参照ください。

では、結論から。

「基準金利」2.5%で計算した場合、借入(融資)可能額は26,224,127円となります。

「適用金利」1.0%で計算した場合、借入(融資)可能額は33,211,034円となります。

 

その差、約700万も違うのです。

700万も違ってくると、選ぶ土地の予算感も、設計する建物のグレード感にもかなりの影響があります。

つまり、申込を使用としている金融機関の審査方法が「基準金利」で算定するのか「適用金利」で算定するのかは、大事な部分なのです。

 

でも、ふつうの方はそのような情報はもっていませんし、感心もされていません。

金融機関的には、基準金利で算定した方がリスク回避にはなります。

でも、最近は適用金利で算定している金融機関も少しずつ増えてきましたね。

因みにですが、私は大分と関西で金融機関の職員をしていました。企業向けの貸付業務や個人向けのローン販売などもやっていましたので、大体のことはお答えできると思います。

いろいろ気軽に聞いてくださいませ。まぁ、分からないことは調べてお答え致します。

 

さて、これら収入に対しての適度な返済額と、それを元にした住宅ローンの借入可能額の目安が分かれば、これに自己資金をどの程度使うのかや、ご両親さんからの支援などを加味して、全体的な予算感を固めることが出来ると思います。

そして、この全体的な予算感の目安が決まると、この中から「建物の予算」「土地の予算」「諸費用の予算」を割り振りしていけば良いのです。

この適切な「予算感」を持っておけば、結果的に無理をすることも避けられますし、また、建物や土地について希望している「グレード感」に近づけるための予算的な根拠にもなると思います。

 

個別に予算計画についてご相談されたい方は、いつでもコチラまでお問合せください。

いっしょにコーヒーでも飲みながら考えましょう!

 

次回は「坪単価」について、私の個人的な思うところを書きたいと思います。

ではでは。

 

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